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Lors d'un divorce, la question du logement est souvent au cœur des inquiétudes. Maison, terrain, droit d'usage : la façon dont on évalue ces éléments peut avoir un impact décisif sur la compensation accordée à l'un des ex-époux.
Lors d'un divorce, la prestation compensatoire vise à corriger, autant que possible, les écarts de niveau de vie créés par la rupture du mariage. Elle n'est pas automatique, mais dépend de la situation de chacun des ex-époux : revenus, patrimoine, âge, état de santé, choix professionnels faits pendant la vie commune, etc.
Cette prestation prend le plus souvent la forme d'une somme d'argent. Mais la loi prévoit aussi d'autres modalités, notamment l'attribution d'un droit d'usufruit sur un bien immobilier. Concrètement, l'usufruit permet à celui qui en bénéficie d'occuper le logement ou d'en percevoir les loyers, sans en être propriétaire.
Le litige : une maison, mais sans le terrain ?
Dans l'affaire jugée, un couple divorce. Le mari est propriétaire d'un terrain sur lequel est construite la maison familiale. Pour compenser la disparité de conditions de vie, les juges décident d'attribuer à l'épouse un usufruit viager sur cette maison au titre de la prestation compensatoire.
Problème : pour calculer la valeur de cette prestation, la cour d'appel ne retient que la valeur de la construction, en excluant celle du terrain. Résultat : une prestation évaluée à environ 213.000 euros, alors que l'ensemble immobilier (maison + terrain) est estimé entre 850.000 et plus d'un million d'euros.
Le mari se pourvoit en cassation, estimant que cette méthode d'évaluation est juridiquement incorrecte.
La réponse de la Cour de cassation
La Cour d'appel a vu sa décision partiellement censurée. Pour la Cour de cassation, le raisonnement est sans ambiguïté : lorsqu'une prestation compensatoire est exécutée sous forme d'usufruit, le juge doit tenir compte de la valeur entière du bien grevé par cet usufruit.
Autrement dit, on ne peut pas découper artificiellement le bien immobilier en ne retenant que la maison et en laissant de côté le terrain qui la supporte. L'usufruit porte sur l'ensemble du bien, et son évaluation doit refléter cette réalité économique.
En ne prenant en compte que la valeur de la construction, les juges d'appel ont violé les articles 270 et 274 du code civil.
L'affaire est désormais renvoyée devant un autre Cour d'appel qui devra réévaluer la prestation compensatoire en tenant compte de l'ensemble du bien immobilier.
En résumé, maison et terrain forment un tout indissociable. Une précision juridique, certes, mais qui peut changer considérablement le montant d'une prestation compensatoire — et donc la vie des personnes concernées.
Source : Cour de cassation - 14 janvier 2026 - Pourvoi n° 23-22.958
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